Home > News > Het Grondwettelijk Hof is onverbiddelijk: verkaveling met n bebouwbaar lot opnieuw vergunningsplichtig

NEWS

Het Grondwettelijk Hof is onverbiddelijk: verkaveling met n bebouwbaar lot opnieuw vergunningsplichtig

calendar_new
27/05/2019
Related Lawyer(s)

Vóór de uitvaardiging van de welbekende “Codextrein” was een verdeling van een perceel in twee kavels, waarvan één onbebouwde kavel niet bestemd was voor woningbouw en een andere kavel wel bestemd was voor woningbouw of reeds was bebouwd, niet vergunningsplichting voor zover de onbebouwde kavel niet werd vervreemd. Met andere woorden: de eigenaar van een woning met een naastgelegen tuin die mogelijk nog bebouwbaar was, kon zonder vergunning de woning door verkoop afsplitsen en de tuin behouden met het oog op latere bebouwing. De omgekeerde operatie (behoud van de woning en verkoop van de afgesplitste bouwgrond) was dan weer wel vergunningsplichtig.

De decreetgever was van mening dat in dat laatste geval de verplichting tot het aanvragen van een vergunning tot een te zware administratieve last zou leiden voor eigenaars die beschikken over een woning op een groot perceel en die een deel van dat perceel willen afsplitsen om te verkopen voor de bouw van een woning. Om die reden wijzigde artikel 52, 4° van de Codextrein de definitie van het begrip “verkavelen” in artikel 4.1.1, 14° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Sindsdien was enkel de verdeling van een perceel in twee onbebouwde kavels (of meer), waarvan minstens één vervreemdbaar en bebouwbaar, vergunningsplichtig. In het voorbeeld van de woning met een grote tuin betekende dit dat de afsplitsing van de woning van de tuin niet langer vergunningsplichtig zou zijn, ongeacht of die afsplitsing gebeurt door vervreemding van de woning dan wel van de tuin. In dat geval zijn er immers wel twee kavels, maar is slechts één ervan onbebouwd. De koper kon dan rechtszekerheid krijgen door een stedenbouwkundig attest of door aan te kopen onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een bouwvergunning.

In zijn arrest van 23 mei 2019, nr. 80/2019, vernietigt het Grondwettelijk Hof deze nieuwe definitie, en draait daarmee de door de Vlaamse decreetgever beoogde administratieve vereenvoudiging terug. Volgens het Hof laat de vrijstelling van vergunning ruimte voor misbruik, nu deze het mogelijk maakt om “wat in werkelijkheid een grote verkaveling is, op kunstmatige wijze te faseren” en daardoor de bestaande, grondwettelijk beschermde waarborgen inzake leefmilieu en goede ruimtelijke ordening te vermijden. De vrijstelling maakt namelijk dat de overheid de aanvraag niet langer aan een concreet onderzoek zal kunnen onderwerpen en dat evenmin een openbaar onderzoek zal moeten worden georganiseerd, zodat de omwonenden niet langer over een inspraakmogelijkheid beschikken.

De vernietiging van de vrijstelling door het Grondwettelijk Hof heeft terugwerkende kracht. Dit maakt dat voor heel wat vrijwillige opsplitsingen van een perceel in één bebouwde en één onbebouwde kavel alsnog een verkavelingsvergunning (of “omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden”) vereist is, waardoor wellicht verscheidene lopende bouwprojecten op de helling komen te staan.

Bij vragen hierover kan u uiteraard steeds Filip De Preter, counsel omgevingsrecht in ons team Regulatory, contacteren.